自分の土地に住宅を建てるのが理想ではありますが、実際には、借地でマイホームを所有している人も多いものです。誰かの土地を勝手に利用することはできないので、必ず「借地権」が設定されます。
借地権は、「地上権」と「賃借権」という二つの種類に分けることができます。「土地を借りる」という点では同じことですが、その内容は大きく異なります。
権利としての考えはどのように違うものなのでしょうか。
◆「地上権」
地上権は、「物件」として考えられます。その土地のうえに立つ「家」を持つことで、第三者の土地を直接的に支配することができる権利です。そのため、自分が所有していいない土地なのに、自由に使用することができます。地主にお伺いを立てずとも建て替えやリフォームをすることができるのはもちろんのこと、誰かに貸したり、売却したりも可能。
つまり、借りている土地に対しての自由度は高く、「借りる人」にとってはかなり有利な権利と言えるでしょう。地主側にしてみると、貸した土地が自分の承諾なしに自由に利用されてしまうことから、現状ではあまり見られません。
◆「賃借権」
賃借権の方は、「債権」として考えられる権利です。「地主と借主」という関係性の間だけで、この権利が主張できます。
そのため、地主を無視して第三者に権利を貸す、あるいは売却するなどは、もちろんできません。また、「土地を使い終わったら返してね」という契約なので、建て替えやリフォームなど、建物の寿命が延びることに関しては地主の許可を得る必要がある土地なのです。
◆地上権と賃借権の違う点
どちらも他人の土地を借りることなので、その違いについて分かりにくいと感じる人も多いかもしれません。そこで、地上権と賃借権の主な違いをあげてみました。
◎対抗できる相手
「物権」である地上権は、地主以外にも「この土地を使う権利があるのだ」と主張できます。土地の所有者は地主であることには変わりありませんが、「実際に使えるのは自分」という意味で、「土地」という物に対しての権利を強く唱えることができるのです。
一方の賃借権は、貸している地主に対してだけの主張のみにとどまり、土地の利用に関係することはほとんど地主からの許可が必要になります。
◎登記の有無
地上権の場合、権利についての登記を行う義務が地主にあります。借地人から請求があれば、一般的に地上権設定の登記が行われます。賃借権の方は、登記することはほぼありません。
◆まとめ
「借地権」は地上権と賃借権とに分類され、それぞれに法的な意味の違いがいくつかあります。
ただし、貸し手側には不利なことばかりの地上権は、一般的な住宅が建っている土地ではほとんどありません。不動産の売買等で目にする「借地権」は、一般的には「賃借権」と考えるといいでしょう。
